[REpensar Barcelona] El sueño de comprar un piso era una pesadilla

[josep saldaña cavallé]

El sueño de comprar un piso era una pesadilla El pinchazo inmobiliario azota
las 'sociedades de propietarios' como España, EE UU o Reino Unido - Ahora el
alquiler gana terreno porque los ciudadanos no pueden acceder al crédito

*LLUÍS PELLICER* **22/11/2008

Un *carro* y una casa. Es lo que ansían los miles de inmigrantes que llegan
a Estados Unidos y también los que desembarcan en países con una auténtica
cultura de la propiedad como España. No sólo ellos. También lo desean
ciudadanos con bajos ingresos que en los últimos años pudieron acceder a la
propiedad gracias a la ingeniería financiera basada en condiciones muy laxas
para acceder a una hipoteca. El alquiler quedó en el olvido, sólo para
colectivos muy concretos: jóvenes, divorciados o recién llegados, que
necesitan una vivienda transitoria. Ahora todo ha cambiado. ¿Tendrá esta
crisis como efecto secundario el alza de un parque de vivienda más sano, con
más alquiler y pisos públicos?

Los ciudadanos de Estados Unidos, España, Irlanda o Reino Unido despiertan
del sueño de comprar una vivienda. "Ese sueño era en realidad una
pesadilla", ironiza el director del Centro Internacional de Finanzas de
Yale, William N. Goetzmann. Durante el auge inmobiliario se alejaron aún más
del arrendamiento, la fórmula del pagar por usar, muy asentada en Alemania,
Holanda o Francia. *La compra permite tener un patrimonio, pero el alquiler
deja ahorrar o invertir en formación, negocios u ocio*. Un régimen muy
asentado en las grandes ciudades europeas que favorece la movilidad laboral.
Más de la mitad de su parque de viviendas está en alquiler. España está a
años luz de esta proporción. La ciudad con más pisos en arrendamiento es
Barcelona, con poco más del 25% de sus viviendas.

La *sociedad de propietarios* llegó a España mucho antes de que el
presidente de EE UU George W. Bush lo convirtiera en objetivo de sus
mandatos. *El alquiler era la fórmula más usual de las familias españolas en
los años treinta y cuarenta. Pero el franquismo se empeñó en crear una
cultura de la propiedad. Y lo consiguió. Tanto que todavía hoy perdura*. El
ex relator de la ONU para Vivienda, Miloon Kothari, que emitió un informe
muy duro sobre España, critica la "obsesión por la propiedad de la mayoría
de las políticas públicas". "Incluso ahora las ayudas van para quienes
poseen", asegura.

*El modelo social de George W. Bush iba más allá de la vivienda. Seguía un
modelo que ya empleó Reino Unido a principios de los ochenta y que supuso
desmantelar parte del parque público de vivienda protegida. Pero la sociedad
de propietarios, que empezaba por la vivienda y seguía por la educación o la
sanidad, ha terminado siendo un fiasco*. El 69,1% de los ciudadanos
estadounidenses vivía en un piso en propiedad a comienzos de 2007. Hoy esa
proporción ha caído hasta el 67,8%, la mayor bajada en los últimos 20 años,
según un estudio del Centro de Estudios para la Vivienda de Harvard.

En los últimos años han sido las minorías, sobre todo latinos y asiáticos,
quienes más han comprado. La mitad de ellos el año pasado tenía una casa,
pero ahora son los más perjudicados por la crisis de las *subprime *y muchos
deben abandonarla. Ello explica que el mercado de alquiler se esté
disparando. El centro de estudios de Harvard había previsto que entre 2005 y
2015 hubiera 1,8 millones más de alquileres, pero la estimación se está
quedando corta. A raíz de la crisis financiera ya hay más de 1,5 millones de
arriendos.

La propiedad salió de las zonas rurales y se coló en las grandes urbes.
"Todas las ciudades de Estados Unidos están viviendo declives dramáticos de
precios, entre el 10% y el 20%. California, Florida, Tejas, Nueva York... L*a
vivienda no es la mejor inversión. Es un activo ilíquido, hay que pagar
comisiones a un agente, reparar, amortizar deuda e intereses, era un mercado
muy inflacionista... Una locura*", dice Goetzmann.

*La crisis de este modelo social y económico arrancó en EE UU, pero el otro
lado del Atlántico también tuvo que despertarse. Sobre todo España, Irlanda
y Reino Unido. Éstos son los tres países donde, a juicio del presidente del
Instituto de Investigación Económica (Ifo), Hans-Werner Sinn, se hinchó "una
burbuja inmobiliaria". Pero en España, además, con otro agravante: su parque
de alquiler es exiguo, del 11%, incluyendo las segundas residencias. Si se
valoran sólo las principales, la proporción baja hasta el 7,5%,* según la
consultora Aguirre Newman.

"Comprar no es un sueño, al menos no para todos. *Otros países no sólo
protegen al propietario, también al inquilino*. En Suiza o Alemania, por
ejemplo, los alquileres tienen un tope por zonas", asegura Kothari. El que
fue relator de la ONU hasta hace unos meses también *rechaza desgravaciones
o ayudas para la compra, porque sostiene que van directamente al promotor y
sirven para subir los precios de los pisos*.

España sigue estando en la cola de Europa. Según el Comité Europeo de
Coordinación de la Vivienda Social (Cecodhas), sólo el parque de viviendas
en alquiler de Hungría es más modesto. En cambio, Italia, Holanda, Suecia o
Francia tienen una amplia oferta de arrendamientos. Pero, además, los pisos
sociales en alquiler en España sólo llegan al 1%, frente al 35% de Holanda.
En el otro extremo está Alemania, donde el 57% de los ciudadanos vive de
alquiler.

Reino Unido todavía conserva un mercado de pisos de alquiler amplio a pesar
del desmantelamiento que se produjo en la década de los ochenta, bajo el
mandato de Margaret Thatcher. Todavía son de alquiler 3 de cada 10 pisos, y
las viviendas sociales siguen repartidas por todos los barrios de Londres.
Sin embargo, en los últimos años ha vivido un auge de la construcción que ha
primado la compra.

Los datos oficiales indican que la demanda de pisos en arrendamiento se ha
incrementado un 50% en sólo un año. Las consultoras británicas estiman que
alrededor de 1,6 millones de personas de entre 18 y 40 años están alquilando
porque no pueden permitirse la adquisición de una vivienda. Y la caída del
15% en los precios que registra la Royal Institution of Chartered Surveyors
(RICS), la mayor asociación del sector inmobiliario del mundo, sólo puede
dar acceso a la compra, en cambio, a 600.000 personas. El alquiler se antoja
como la única solución.

El economista jefe del RICS, Simon Rubinsohn, explica que el auge del
alquiler se está produciendo en todo Reino Unido, pero especialmente en
Londres. "Los bancos no llegaron a dar préstamos a 50 años como en España,
pero sí lo hicieron con condiciones muy relajadas. Bajaron los tipos de
interés, pero, además, financiaban el 100% del valor de la vivienda, que
ahora está cayendo. Todo esto ha dado un vuelco. Los bancos no quieren
riesgos", afirma.

*Ahora, España, el antiguo reino del ladrillo, también mira hacia el
alquiler. Las compraventas han caído la mitad en un año y el stock de
viviendas sin vender ha seguido engrosándose. Ya hay alrededor de 675.000
pisos sin vender, a los que hay que sumar los que adquirieron inversores
para revenderlos enseguida. En total se estima que hay entre 1 y 1,5
millones de pisos vacíos.*

*A la vez que el país se convierte en un cementerio de cemento, miles de
ciudadanos se resienten por haber comprado*. Lo demuestra el aumento de la
morosidad, que hasta septiembre se triplicó. "De momento, las tasas son
manejables. El problema nos lo encontraremos cuando suba el paro", afirma
Rubinsohn. Las entidades financieras se las ingenian para controlar estas
cifras. Y una salida vuelve a ser el alquiler.

Elena Ramos, por ejemplo, era incapaz de pagar la cuota mensual de 1.147
euros de su piso de Vic (Barcelona) que compró por 240.000 euros hace un
año. Tiene un sueldo de 900 euros brutos al mes, una pensión de 200 euros de
su ex marido y dos hijos a su cargo. Su entidad financiera, Caixa Catalunya,
le ofreció la posibilidad de cancelar el préstamo y seguir en el piso con un
alquiler de 550 euros. Enseguida aceptó el trato.

Apenas hay estadísticas sobre el mercado de alquiler en España. Sólo alguna
comunidad obliga a los propietarios a depositar la fianza que da el
arrendatario en las Administraciones y ofrece algún dato. Es el caso de
Cataluña, la comunidad donde más caen las ventas. Los contratos de alquiler
ya superan a los de compraventa. En el área metropolitana de Barcelona la
oferta de pisos de alquiler creció más de un 30%. Y en la capital catalana,
el mayor mercado de alquiler de España (uno de cada cuatro pisos está en
este régimen), lo hizo un 9%.

Los estudios que las patronales del sector han elaborado en los últimos años
indican que sí hay un grupo de personas predispuestas a alquilar. Son sobre
todo jóvenes, divorciados, familias monoparentales, inmigrantes o personas
que se hallan en situaciones transitorias. Pero la nueva demanda de alquiler
despunta por la situación del mercado y no por un cambio de mentalidad.

En España, la mayor oferta está en las grandes ciudades, en especial en
Madrid y Barcelona. Sólo Cataluña y la Comunidad de Madrid tienen más de un
10% de sus pisos en alquiler, según un estudio de Aguirre Newman. A la cola
están Castilla-La Mancha o la Comunidad Valenciana, donde el auge de la
construcción fue más intenso.

El director de Investigación de la consultora, Javier García-Mateo, explica
que hay un gran *stock *de pisos y que los ritmos de venta se están
alargando mucho. "La cuota hipotecaria es en algunas zonas más alta que el
alquiler y no compensa comprar un piso", señala. No es extraño que las
grandes inmobiliarias se hayan apuntado al alquiler. De hecho, del informe
se desprende que todos los ciudadanos que no podían o no se atrevían a
comprar ya optaron por alquilar entre 2000 y 2007. En ese periodo, este
régimen subió un modesto 16,5%. Pero ahora son más quienes no pueden
permitirse o acceder a un crédito.

Los economistas pronostican que la crisis será mucho más profunda en los
países que crecieron a costa del ladrillo. "Lo grave es que en Estados
Unidos el ciudadano tenía derecho a que le diesen el crédito. El banco debía
concedérselo por fuerza", lamenta el presidente del Ifo, Hans-Werner Sinn.
Pero cada crisis, dicen los expertos, es una oportunidad. Y todos los
consultados confían en que los ciudadanos elijan el alquiler o nuevas sendas
que se están ensayando. Una de ellas, las cooperativas de usuarios, donde el
ocupante paga un depósito y luego una renta mensual para vivir en el piso de
forma indefinida. Que se deje de "poseer" y se pase a "usar".
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